朋友圈关于郑州楼市的海报确实很火爆，也确实起到了作用，让观望的买房人开始了新一轮的纠结：
【资料图】
买房不买？这在郑州确实是一个大问题。
除了额度大、频次低的消费特征外，对卖家（政府、银行、开发商、中介等）缺乏信任感是更为明显的特征，而收房又像极了拆盲盒。
这在其它行业是很难想象的。
因此，我能理解买房人的纠结。毕竟谁买了房子、清空六个钱包都是为了生活更好，而不是一次又一次延期交房，没完没了的维权，以及被烂尾楼绑架的人生。
然而，需求始终存在，延迟了一年甚至更多时间，今年实在等不下去了，那只有出手买房了！
我相信作为甲方的政府、银行、开发商和中介在内，是都懂的。
现实情况是，哪怕是社交媒体再发达，信息不对称仍然是一个严重的问题。在此提醒郑州买房人擦亮眼睛：
南京到北京，买家没有卖家精。
相对于买房人的纠结，郑州地产圈同行也大呼看不懂，不知道3月有没有真正的“小阳春”，更不知道这一波行情能持续多久。
他们的共同特点，急需对当下郑州楼市有一个正确的判断。
今天的文章，和朋友圈的海报不同，更有可能和大多数人的认知差异很大，但我希望你能够看完。
一、关于当下的郑州房地产市场
1.当前的成交，是经济社会大环境改善，之前需求积累在持续利好政策（尤其是3.8的利率）刺激下的结果，能持续到什么时间，需要观察。
2.如果按照销售超过100套作为标准，郑州2月热销的楼盘不超过30个，而整个郑州在售楼盘超过400个。
3.卖的好的房子都有如下共同特征：价格低，能交房，强学区，靠中介。
当前的价格，有一些开发商或楼盘宣布涨价了，但这部分市场占比微乎其微，更多的却是套路，不影响当前整个市场仍处于“以价换量”的时期。
此外，之前我仅仅关注到了低价格和交房的“安全性”。最近业主因为上学维权才明白，家长们需要4月30日之前锁定学校，现在买房其实已经很紧迫了！
对于大多数人来说，因为未来预期的不确定性，可以将就，就不改善换房子了，但有孩子上学的人却不会将就，因此造成一部分需求积累到了现在爆发。
4.当前所谓的“火热”，不排除个别房企和楼盘卖的真好，但更是政府、房企、媒体、投资客以及二手房业主共同作用和需要的结果。
5.无论是央企华润、保利，还是外来房企龙湖、谦祥，既不是外来龙头，也不是本土品牌，碧桂园、融创、恒大缺席C位，本土四小龙建业、正商、康桥、永威也缺席了本次热销盛宴。
龙头房企之中，如果有，万科是一个。而本土品牌之中，只有正弘、美盛、亚星在撑门面不倒了！
至于其它房企的热销，都不是正常现象。
这种现象的背后，是大批的出险房企和问题楼盘，乃至整个房地产行业，并没有真正度过危机。
山中无老虎，猴子称大王。并不为过。
6.直到目前还没有看到2月份靠谱的成交数据。我个人感受，超过2022年，最多相当、或者低于2021年，更不要提三年之前的2019年。
至于原因，你懂的。
7.土地市场端，从全国来看都是下滑的，开发商不敢买地，就像我们不敢买房，而且他们也更保守。
8.当下的郑州，房企将好未好、楼市乍暖还寒，对房产中介最为有利：
真的火爆了就抛开中介了，再差的时候中介也带不动了！
二、针对当前的楼市政策
9.“房住不炒”始终存在，就像悬在行业头上的达摩克里斯之剑，哪怕是再次被定义为“支柱产业”！因此，很多人误解了政策，把“托市”当成了“救市”。
当前政策的目的，是不让更坏，不拖累整个经济社会，保障交房的民生底线，而不是让开发商走出ICU，就进KTV。
10.时不时传出某银行上调利率的消息，背后是金融机构和地方政府的博弈，而这种博弈被中介恰当地运用了。
由此看出，这种政策一定是阶段性的，买房的人要准备好了！
11.同样因为上面的原因，我认为存量房降利率基本没戏了！
12.今年郑州的契税补贴政策，郑州有区县从2月份就开始了，最近又开始集中释放了，而哪怕是之前三年，也是集中在六七月份。这说明了什么？
地主家也没余粮了！
从财政端看整个房地产政策，你就能搞明白很多政策的逻辑。
13.当前的郑州不给力，因为所有政策没有超出全国统一部署；当前的郑州很给力，因为郑州把所能做的一切都做了：
帮融资，帮卖房，还招工，开发商再不能交房就是作死了！
三、关于地产人及未来
14.关于衣食住行的行业，将一直存在，但现行政策之下的管控，将会越来越严格和精细。至于原因，不展开说。至于现在，我仍然是那句话：
既不要盲目乐观，也不要过度悲观！
15.我们所要忧虑的不是宏观，恰恰是微观，比如当前郑州楼市的热销，基本靠中介带动了，那地产营销人去做什么了，接待中介带客吗？
此外，房地产行业发展了这么多年，基本的质量问题仍然没有解决，渗水、空鼓等。
再就是这个行业似乎没什么门槛壁垒，也没有什么技术含量，似乎只要有钱就能干！
因此，我们应该忧虑的是缺失核心竞争力。行业如此，个人也是。
从这个角度来说，属于我们的机会仍然不少！
16.房地产行业，最大的泡沫其实是人才的泡沫，之前三年地产人的转型、创业结果是最好的证明，尽管外在因素影响很大！因此，我常常告诫自己：
不要把时代当能力，不要把城运当能力，不要把行情当能力，不要把平台当能力，不要把老板当能力！
经过三年的毒打，无论是已经转型，还是仍然留守地产行业，相信都认清并面对了现实。这也是进步。
17.2023年，房地产行业将继续盘整，一些房企仍然要出清风险，在职的地产人仍然要做好被裁的准备。
当然，你可以把今年当成黎明前的黑暗，毕竟从2016年开始，今年已经是第8个年头，新一轮的房地产周期该开始了！
18.郑州楼市什么时候彻底变好？我的答案是2024年。
预测的时候是2022年10月，当时是为了回答郑州某本土房企老板的问题，后来写在了文章之中：
当时判定，20大之后有大的调整，房地产行业果然又成了支柱性产业，但太过艰难，无论是政策，还是市场，以及房企，还有买房人，乃至相关方方面面，都不会突然变好，而是需要盘整。
因此，这是我判定断2023年是盘整年、2024年才会变好的根本逻辑。
绝大多数出险房企和问题楼盘都得到解决，民营房企又一次回到C位，楼市才是真正的变好，而不是中介们在朋友圈狂欢！
四、关于出险房企及问题楼盘
19.针对整个行业，尤其是郑州本土房企，尽管经历了之前三年，尤其是2022年的盘整，但今年上半年将更加困难。
20.一些出险房企和问题楼盘已经错过了破产的最佳时期。
爆雷至今的这段时间，经过多方努力，绝大多数出险房企和问题楼盘获救，但也不排除资金成本增加了，成功吃掉了以往为数不多的利润，或者是让亏损更大了！
我相信绝大多数出险房企和问题楼盘都会得到妥善解决，但也有极少数出险房企和楼盘破产，只是现在还不被允许罢了！
其实，之前每年都存在的，不要过度解读，每个行业都是。
21.郑州楼市因为问题楼盘，冻结了大量的销售，类似于“休克疗法”，从土地端，到市场端，都是这样，以至于我之前写了一篇文章：
这不完全是坏事儿，就像现在的市场，有人复工艰难，有人逆市飘红；你的砒霜，他的蜜糖。
22.今年2月有人喊话，大概意思，河南省今年10月要完成国家“保交楼”专项借款第一批100%的楼盘交付，12月完成第二批50%的楼盘交付，不说个别楼盘现在已经确定不能如期完成，就说喊话中没提到的其它楼盘该怎么办呢？
没说。意味着什么？当然，我也只是疑问，请教各位。
23.郑州齐心协力“保交楼”，这是底线，是根本，我也相信绝大多数问题楼盘都能交付。
不知道有没有人想到，之前的房屋质量、虚假营销、配套缺失的问题因为涨价淹没，现在因为“保交楼”淹没，几乎没有人说这个了——我也不例外，粉丝朋友因为房屋质量问题和我联系，我也是回复：
能交房就不错了，要啥自行车啊！
但淹没并不代表不存在！只能说，如果2023年是交房大年，那么2024年则是维权大年，当下热销楼盘的四个特征，将成为明年维权的重点：
价格低→降标减配，能交房→房屋质量，
强学区→没有学校，靠中介→虚假承诺。
五、关于郑州买房
24.短期来看，当下的郑州买房需要考虑的第一位仍然是能交房。
至于其它，几乎都成了奢求，这是现实。
25.长期来看，郑州乃至整个中国，将来升值的房子一定是：
好城市，好片区，好社区，好物业，好房子
26.至于国家政策，房子本身以及配套，我只能说都明牌了，你需要自己去看，加上独立思考，如此而已！
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